Правила землепользования и застройки: ограничения и риски

Основным нормативно-правовым актом, регулирующим вопросы строительства и землепользования, являются Правила землепользования и застройки г. Москвы (ПЗЗ). В настоящее время это центральный градостроительный документ, на основании которого осуществляется застройка столицы. Введение правил позволило упорядочить процесс строительства, прекратить хаотичную застройку, учесть нужды населения при использовании земель.

На основании ПЗЗ разрабатываются Проекты планирования территории (ППТ) и Градостроительные планы земельных участков (ГПЗУ), на основании которых граждане, предприниматели и организации получают возможность проектировать и возводить объекты капитального строительства. Названные документы не должны противоречить ПЗЗ.

В настоящее время процесс проектирования и строительства значительно изменился. Раньше ГПЗУ необходимо было получать в Градостроительной земельной комиссии. Теперь достаточно подать обращение через сайт Госуслуги и получить документ через 20 дней.

Многие владельцы земельных участков столкнулись с тем, что из земельный участок расположен в территориальной зоне «Ф» (это около 83% города), то есть земли с режимом сохраняемого фактического использования. За основу берутся текущие параметры, содержащиеся в ЕГРН. В связи с этим у владельцев земли имеются препятствия к новому строительству. Также они не могут изменить вид разрешенного использования земли.

Для снятия ограничений необходимо вносить изменения в ПЗЗ. Процедура сложная, состоит из несколько этапов, завязана на большом количестве согласований, заключений и решений. Чтобы снизить финансовые риски, инвестору или застройщику следует оценить их до начала процедуры внесения поправок, а также хорошо подготовиться к процессу внесения изменений.

Градостроительный анализ показывает, что основной причиной отказа во внесении изменений в Правила является несоответствие предложений по строительству Генплану, техническим регламентам, градостроительным нормам. Например, отсутствие в проекте жилой застройки инфраструктуры, необходимость учесть водоохранные и санитарно-защитные зоны могут стать причиной того, что застройщик не получит разрешение на строительство. Так, в 2017 году ГЗК г. Москвы отклонила 700 заявок из 1 500.

Минимизировать указанные риски поможет градостроительный аудит. Важно качественно подготовить обосновывающий материал, поручив этот вопрос опытной команде специалистов. Это позволить исключить неправомерные отказы во внесении изменений в ПЗЗ.