Оптимизация налога на имущество. Оспаривание кадастровой стоимости в суде.

Неприятно большие цифры в квитанциях на оплату имущественного налога стали причиной, по которой бизнес и простые россияне заинтересовались понятием кадастровой стоимости недвижимости. И вопросом: почему кадастровая стоимость выше рыночной?

Кадастровая стоимость — это определенная массовым подходом стоимость имущества, используемая в дальнейшем для целей налогообложения. При проведении государственной кадастровой оценки определяются внешние факторы объекта: как близко к центру города находится объект недвижимости, насколько развитая инфраструктура вокруг. При этом, не учитываются индивидуальные характеристики объекта, которые могут влиять на его реальную стоимость. Учитывая то, что государству необходимо каждые 3- 5 лет производить переоценку миллионов объектов недвижимости по всей стране, можно прийти к выводу, что бремя доказывания справедливой стоимости и как следствие снижения налога на имущество ложится на плечи собственников.

Например, одна из самых распространённых ошибок — неправильное определение стоимостной группы вида разрешенного использования объекта капитального строительства при проведении кадастровой оценки. В этом случае рыночная и кадастровая стоимость могут отличаться в несколько раз. Например, стоимость объектов торгового назначения намного выше, чем объектов иных стоимостных групп. Однако, в силу несовершенства массового подхода оценки, возможна техническая ошибка и соответственно отнесение вашего объекта к «объектам торгового назначения», хотя на самом деле он таким не является.

Рыночная цена — это та цена, за которую можно приобрести или продать объект недвижимости на самом деле. Отличие между ними неизбежно, поскольку кадастровая оценка происходит в общих чертах, а при определении рыночной стоимости учитывается множество субъективных и объективных факторов.

Право участников гражданского оборота на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Для определения целесообразности оспаривания кадастровой стоимости советуем в начале обратится к услугам профессиональных независимых оценщиков. С их помощью возможно установить реальную стоимость объекта недвижимости. В силу требований законодательства оценщик, обязан состоять в саморегулируемой организации и его ответственность должна быть застрахована, что подтверждается полисом страхования и свидетельством о членстве саморегулируемой организации оценщиков.

Оценщик производит анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определяет ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости. Проводится подбор объектов-аналогов сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и вносятся необходимые корректировки цен предложений.

Следующим этапом является судебное разбирательство, в котором необходимо выстроить грамотную и сбалансированную юридическую стратегию, для того чтобы противостоять государственным органам (в Москве — Департамент городского имущества). В последние годы органы власти особенно рьяно препятствуют снижению кадастровой стоимости, ввиду всеобщего падения поступлений в региональный бюджет. Только при грамотном юридическом сопровождении и подготовке качественного отчета об оценке, отвечающего требованиям законодательства возможен положительный исход дела.

Решение суда является основанием для внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости, изменения кадастровой стоимости и как следствие перерасчета налога на имущество.

Только с начала 2020 года в судах по данным Росреестра находится более 5 тысяч исковых заявлений об оспаривании кадастровой стоимости на общую сумму 35 млрд. рублей.

Эксперты компании Reasons Law Firm обладают значительным опытом в вопросах оспаривания кадастровой стоимости в судебном порядке. Только за период 2018- 2020 гг. нашим клиентам удалось сэкономить более 500 млн. рублей налоговых платежей.